大圣娱乐网址-中信证券:地产行业虚实之间去杠杆 去掉虚火可持续

大圣娱乐网址-中信证券:地产行业虚实之间去杠杆 去掉虚火可持续
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  信用重构是告别“盲盒式”运营的必要过程。房地产企业的资产高度非标,负债渠道繁多,房地产开发企业的报表异化,伤害的还是房地产企业自己,只有极少数企业凭借信用立足。长期而言,销售去化速度下降不是坏事,信用重构也不是坏事。优秀公司的盈利持续性会更强。而且,这种稳定性不仅表现为开发行业的可持续,也表现为运营和服务能力的培育。
  ▍去杠杆持续推进,但存在暗面。
  2021H1,我们跟踪的样本企业杠杆率指标持续好转,其中净负债率为49.7%,剔除预收账款资产负债率为69.3%,现金对有息负债的覆盖率为2.06倍,整体上杠杆率较之2020年底有所下降。我们跟踪的18家样本企业中,6家在黄档,其余在绿档。黄档都是剔除预收账款的资产负债率指标超标。不过,地产公司的负债结构十分复杂。大量表外负债存在,使得报表的三道红线虽有现实的约束作用,去杠杆的真实程度却打了折扣。虽然表面看不少公司资金成本下降,但信用融资自二季度以来长期面临借新还旧的较大压力。
  ▍稳地价稳住企业盈利能力。
  2021H1,继稳房价之后,行业出台稳地价的措施,而这化解了开发企业在成本端的压力。过去一段时间行业盈利能力不断下降的局面可能告一段落。长期而言,由于企业成本线差异较大,我们认为行业内可以存在一批盈利能力略高于市场平均水平的企业。
  ▍合作拿地退潮。
  企业的报表结算权益比上升,拿地权益比则上升更快,合作拿地热度逐渐退潮。这一方面是因为合作拿地造成的开发效率低下问题暴露,另一方面也是因为名义销售规模完全和信用脱钩。
  ▍市场下行料不可避免,竣工高峰来临。
  房屋销售逐渐放缓,未来销售下行的程度则取决于政策动态均衡和按揭贷款的投放。短期部分城市的房价,尤其是不少限价城市二手房价料将会下降。样本企业2021年上半年竣工面积增长超过40%,计划全年竣工面积增长将达到20%,竣工高峰来临。
  ▍风险提示:
  房地产企业的信用风险。部分企业盈利能力被大幅吞噬的风险。
  ▍行稳致远,迎接未来。
  信用重构是告别“盲盒式”运营过程。房地产企业的资产高度非标,异常复杂,负债又渠道繁多。部分房地产开发企业的报表异化,最终伤害的是房地产企业自己。我们认为,只有极少数企业能凭借信用立足。长期而言,销售去化速度下降并不是坏事,信用重构也不是坏事。行业的普遍盈利能力虽然下降,但优秀公司的稳定性却明显更强。而且,这种稳定性不仅表现为开发行业的可持续,也表现为运营和服务能力的培育。我们看好保利地产、金地集团、龙湖集团、华润置地、万科A(万科企业)、碧桂园、招商蛇口等企业。

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责任编辑:陈悠然